商品房交付法律风险
随着我国住宅建设和房地产业的讯猛发展，房地产交易已日趋活跃，在房地产交易过程中，商品房交付是重要的一个环节，近几年，房地产交易市场被称为“入住纠纷市场”，因此，如何正确对待房品房交付是开发商和购房者当前应该审视的重要问题。
在谈到商品房交付的时候，我们必然要联系到占有，占有概念起源于罗马法，大陆法系是随着罗马法的传播和继受而形成的，罗马私法的全部理论和实践在大陆法系各国的民法理论和立法中几乎都得到了体现，占有也不例外。近代法国、德国、日本和瑞士的民法典，均设有占有的章节或条款，在我国民法中，占有和“占有权”也得到了广泛运用。“占有”在民法理论中被解释为“主体对物的实际管领和控制”，并被区分为所有人占有与非所有人占有、合法占有与非法占有、善意占有与恶意占有、直接占有与间接占有。在中国民法中，“占有权”只是所有权或他物权的一项内容，并非一类独立的权利；而占有的概念则至今未见诸立法，独立的占有制度也就无从谈起了。 我国现行立法对占有的定位，固然有其历史原因（如前苏联民法的影响，计划经济体制下对国家财产运行模式的僵化理解等），但在今天却面临着现实的挑战。
商品房交付是利益享受和风险承担的分界线，还是确定商品房保修期限、交纳物业管理费、办理房产证的起算日的依据等，具有重要意义。
在商品房交付过程中，开发商和购房者往往对商品房买卖合同约定的交房条件理解上有偏差，产生大量的购房者拒绝接房，引起大量的纠纷。开发商认为，商品房经五大责任主体验收合格就可以交房了，而购房者认为，商品房不但要经五大责任主体验收合格，还要取得《工程竣工验收备案表》，否则不接房；某些小区内正在绿化、道路没有硬化、小区大门还没有安装，但开发商取得了五大责任主体验收的证明文件，据此让购房者接房，否则按合同的约定要让购房者承担逾期接房的违约责任；还有多数开发商在交房时委托给物业管理公司进行办理，在办理交付时，先让购房者签接房单、交物业管理费、签物业服务合同等然后再将钥匙交付给购房者进行验房，购房者则认为，开发商的要求不合理拒绝按开发商规定的程序来办理，从而产生纠纷；还有在交房过程中，发现了商品房渗水、门窗关闭不严等其他不符合合同约定的条件从而拒绝接房，对此类情况，开发商认为购房者应当先接房，否责要承担逾期接房的违约责任，至于渗水、门窗关闭不严等问题是保修的范畴；在商品房交付过程中，出现此类纠纷最重要的原因在于交房是不是否合法定条件、约定条件；下面就甄别一下交房的法定条件和约定条件。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国消防法》也规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
2000年，国家工商局与建设部联合制订了《商品房买卖合同》示范文本，该示范本中涉及商品房交付主要问题共有二个条款，分别是第8条“交付期限”、和第11条“交接”。 商品房买卖合同第8条显示：交付期限。 出卖人应当在＿＿＿年＿＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格。 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．＿＿＿＿＿＿＿。第十一条显示：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署商品房交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在签订品房买卖合同的实践中，开发商和购房者大部分约定的第1种“该商品房经验收合格”或第5种，在约定第5种的时候，往往开发商约定的是“该商品房经五大责任主体验收合格”或是“取得《工程竣工验收报告》”。
从以上的法律、行政法规和当事人的约定中可以得出一个明显的结论就是，交付商品房时该商品房必需经验收合格，向购房人出示该商品房的实测面积数据。其中最主要的是究竟验收合格的时间标准是什么，开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格，才能作为交付商品房的应当出具的有效文件，是取得工程竣工验收报告？是五大责任主体验收合格？还是取得建设行政主管部门同意合格备案的工程竣工验收备案表？
2000年以前，验收合格的时间、及合格的证明资料是开发商取得《建设工程质量审核等级证书》为标准，验收主体是建设行政主管部门，在交房时，购房者可以要求开发商出具《建设工程质量审核等级证书》，如开发商没有取得该证书，那么购房者是有权拒绝接房的。但从2000年4月建设建设部颁布了《商品房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》以后，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作，由此可见，验收主体由原来的建设行政主管部门变更为建设单位，建设行政主管部门转换为了监督主体。
由于我国改革了竣工验收制度，根据建设部颁布的《商品房建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，工程竣工验收备案应按以下规定执行：1、该工程必须符合《商品房建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》第5条件规定的条件：工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告；有完整的技术档案和施工管理资料；工程款支付完毕；专项验收（规划、消防、环保）完成等等。2、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。3、建设单位组织竣工验收。4、工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。5、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。6、备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
从上述来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位取得《工程竣工验收备案表》之日。但实践中大多数开发商认为应以五大责任主体验收后取得《工程竣工验收报告》作为竣工验收合格的标志，笔者认为：这种观点在法律上来说是站不住脚的。建设单位取得《工程竣工验收报告》只是工程竣工验收备案程序中的一个环节，是进行竣工验收备案必不可少的一个文件，除了该报告，建设单位还需要提供竣工验收备案的其它相关资料，只有具备了法规、规章中要求的所有资料，建设行政主管部门才作审查，才能决定是否合格备案。关于以五大责任主体验收合格作为最终验收合格的证明文件，作为交房的文件，更是站不住脚，从五大责任主体的关系上看，勘察、设计、施工、监理与开发商是合同关系，更确切的说是委托关系，即然是委托关系，那么作为受托人的勘察、设计、施工、监理必然要受委托人（开发商）的影响，如果只是以开发商取得五大责任主体验收合格的证明文件作为最终验收合格的文件、作为交房出示的文件，该五大责任主体验收合格的证明文件的公证性就产生了怀疑。实践中以两种文件作为验收合格的证明文件，作为交房出示的文件，已出现了大量的纠纷，有些开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期已临近，开发商为了“如期”交房而不想承担逾期交房的违约责任，就加班加点地招集勘察、设计、施工、监理单位制作五大责任主体验收的证明文件或者制作工程竣工验收报告，甚至开发商以不付工程款要挟勘察、设计、施工、监理单位被迫出签署意见，造成了开发商在没有建设行政主管部门没有监督的情况下出具了所为的最终的合格文件、交房文件，因此，在购房者在接房时，小区没有大门，小区水电不通、小区道路坎坷不平，有些工人还正在施工的局面，致使购房者联合拒收商品房，产生纠纷。
从法律层面上分析，工程竣工验收备案的机关是建设行政主管部，作为建设单位将所建设的商品房建成后，要依据法律、行政法规、规章的规定提供竣工验收备案的资料，除了需提供一般所需资料外，还需提供法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，具备所需的全部资料后，建设行政主管部门还要对其进行审查，建设单位如采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关有权责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。不但审查文件，如备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，从而得出的结论是：建设行政主管部门作为备案机关对商品房质量有最终监督权、所出具的同意合格备案的《工程竣工验收备案表》是商品房能否交付使用基本文件，也就是说只有工程备案合格后才是商品房交付使用的其中唯一的条件。另值得注意的是，一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《工程竣工验收备案表》作为开发商交付商品房的必备条件，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得《工程竣工验收备案表》作为交付商品房的条件之一既是购房人的要求，也是一种趋势所在，也是法律基本精神所在。
在上述问题争论不休的时时候，最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第十一条规定：对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外，该解释的出台，显得对商品房的交付的法律问题又复杂了，按照该条解释精神，在掌握房屋占有转移时，一般应将在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件，如果按该条解释精神交钥匙就视为交房，那么如果开发商还没有取得商品房的验收证明文件，为了避免逾期交付，就将钥匙交给了购房者，此种交钥匙的行为能不能视为交房，如果业主还没验房，开发商就让业主签署商品房交接单，领取商品房钥匙，但购房者验房时却发现了商品房的相关设施不符合双方签订的商品房买卖合同的约定，能否视为交房，领取了不符合交房标准商品房的钥匙后，能否再要求开发商承担逾期交房的违约责任等。笔者认为：开发商交钥匙时应符合一定的条件，否则，不能产生交付的法律后果，首先最基本的应该是房屋要经验收合格，验收合格是房屋建成后为检查工程质量的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节，可以说没有经过竣工验收的建设工程是未完成的工作成果，也可以说是未完成的工程，如果还没进行验收就将钥匙交付购房者，此种交房行为因不符合法律、行政法规强制性的规定会导致交房不合法。
因交房程序中引起的交房纠纷问题，在交房程序上，根据2000年商品房买卖合同示范文本第十一条、第十四条显示的内容，首先，开发商应书面通知购房者办理交房手续，其次，提拱商品房买卖合同示范文本第八条的证明文件和“两书”，再次，进行验房。但实践的交房过程中，往往开发商将交房的事宜委交给了物业管理公司，物业公司先审查购房者因购房所应交的费用是否已向开发商交清，然后再让购房者签订房屋交接单或交房确认表、签订物业管理合同、交纳物业管理服务费、在领钥匙确认单上签名领钥匙、再验房。很多购房者认为，自已还没有看到自已的房子，还没验房就让先签房屋交接单或交房确认表、签订物业管理合同、交纳物业管理服务费、领钥匙是不合理的，因此拒绝按上述程序进行，导致了很多购房者长时间不接房，从而也导致了购房者未按期入住向开发商索赔逾期交房的违约金。
笔者认为，交付是开发商的合同义务，即然是一种义务，那么开发商就应按合同法的约定自已来履行，如果将此义务转移合同以外的第三人，那么应当经作为购房者的债权人同意，否则，委托合同以外的第三人代替义务履行，是没有法律效力的。因此，在购房者没有同意的情况下，开发商将交房的义务委托物业管理公司来履行是不符合法律规定的。加外，如果法律、行政法规中没有规定交钥匙前或验房前必需要前先签房屋交接单或交房确认表、签订物业管理合同、交纳物业管理服务费的，如果开发商拒此交记房，引起交记逾期，开发商应当承担逾期交房的违约责任。
关于因商品房质量引起的交房纠纷问题。商品房存在质量问题也是指商品房存在质量瑕疵。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。笔者认为，购房人能否以此为由拒收商品房，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的商品房达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收商品房或解除合同，则购房人可以拒绝接收商品房。若合同中没有明确约定，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条规定： 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国合同》 第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。同时第一百四十八条又规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此，笔者认为，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，如果不是因房屋主体结构不合格所导致，或不是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，不导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收商品房。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的商品房就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的商品房，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。
综上，房地产交易过程中，商品交付过程中出现的问题显日益凸出，因此，把握、审视商品房交付过程的法律问题房地产交易环节中是最后避免产生纠纷的一个环节，是最后使买卖双方实现合同目的的一道屏障。